อ่านไว้เผื่อถูกเวนคืน!

วันนี้ก๊อบบทความของอ.โสภณมาอ่านครับ ยังมีอื่น ๆ ที่น่าสนใจอีกมากมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ คลิ๊กเช้าไปอ่านเพิ่มเติมกันได้ครับ ที่ thaiappraisal.org

อ่านไว้เผื่อถูกเวนคืน!
Make Money, November 2010, p. 87-88

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส(http://www.facebook.com/pornchokchai).

          เมื่อเอ่ยถึงการเวนคืน ประชาชนคงนึกถึงความโชคร้ายเพราะเกรงจะไม่ได้รับความเป็นธรรม จึงไม่มีใครอยากประสบกับตัวเอง แต่การพัฒนาประเทศก็จำเป็นต้องมีการเวนคืนเพื่อปรับปรุงการใช้ที่ดินใหม่ ทำไมในประเทศที่พัฒนาแล้วการเวนคืนทำได้ง่าย แต่ของไทยทำได้ยาก ทำให้การพัฒนาประเทศทำได้ช้าและขีดความสามารถในการแข่งขันตกต่ำลงเมื่อเทียบกับเพื่อนบ้าน ในความจริง เราสามารถที่จะจัดการเวนคืนได้อย่าง “บัวไม่ให้ช้ำ น้ำไม่ให้ขุ่น” กับทุกคนได้

ไม่ควรเอาราคาประเมินทุนทรัพย์มาใช้ 
          การเวนคืนเป็นสิ่งที่ไม่พึงปรารถนาเพราะที่ผ่านมาเรามักจ่ายค่าทดแทนกันตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ซึ่งมักจะต่ำและไม่สอดคล้องกับราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด แม้ในปัจจุบันนี้ การเวนคืนส่วนมากจะอ้างอิงราคาตลาดเป็นสำคัญ แต่จากภาพ “ฝันร้าย” ในอดีต ยังตาม “หลอกหลอน” ทำให้ใครก็ตามที่มีโอกาส “โดน” เวนคืน ย่อมจะใจหายอยู่ดี ซ้ำยังทำให้การแก้ปัญหาดูสับสนขึ้นอีก
          เราควรเข้าใจว่า ราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการได้รับการจัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการเสียภาษีในระหว่างการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ  ประกอบกับทางราชการจัดทำราคาดังกล่าวทุก 4 ปี ในขณะที่สถานการณ์ราคาที่ดินในท้องตลาดเปลี่ยนแปลงเป็นระยะๆ ราคาประเมินทางราชการจึงต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาตลาด

เวนคืนคือความจริงที่ปฏิเสธไม่ได้ 
          การเวนคืนเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้เพราะการพัฒนาความเจริญต่างๆ จำเป็นต้องมีการตัดถนน สร้างทางด่วน บ่อบำบัดน้ำเสีย สนามบิน คลองประปา และคลองชลประทาน ฯลฯ โดยรัฐบาลทำการการเวนคืนเพื่อผลประโยชน์ของส่วนรวม
          ในประเทศสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ต้นศตวรรษที่ 20 (พ.ศ.2443 เป็นต้นมา) เป็นต้นมา มีการเวนคืนบ้านเรือน ย่านการค้า โรงงาน โรงนา ฯลฯ มากมายเพื่อประโยชน์สาธารณะ รัฐบาลก็ได้ออกพระราชบัญญัติการเวนคืนเพื่อปกป้องสิทธิและช่วยเหลือผู้ถูกเวนคืน และได้มีการแก้ไขให้ สอดคล้องกับความเป็นจริงอย่างต่อเนื่อง ดูรายละเอียดได้จากเอกสารของ National Highway Institute <1>

บางกรณีต้องจ่ายสูงกว่าราคาตลาด 
          หลักสำคัญของการเวนคืนก็คือ ทางราชการต้องจ่ายค่าทดแทนไม่ต่ำกว่าราคาตลาด การบังคับเอาที่ดินไปจากประชาชนผู้ครอบครองโดยจ่ายค่าทดแทนต่ำ ถือเป็นการละเมิด (สิทธิมนุษยชน) และสร้างความไม่เท่าเทียมกันในสังคม อันจะก่อให้เกิดปัญหาตั้งแต่การดื้อแพ่ง การประท้วง ความไม่สงบในบ้านเมือง โครงการที่พึงดำเนินการหลังจากการเวนคืนก็จะล่าช้าและเสียหาย
          ในบางกรณีทางราชการยังอาจต้องจ่ายค่าทดแทนสูงกว่าราคาตลาดของทรัพย์สิน เพราะความสูญเสียของผู้ถูกเวนคืนมีมูลค่ามากกว่านั้น เช่น ทรัพย์สินเป็นสถานที่ประกอบกิจการเปิดร้านค้าหรือบริษัท เมื่อถูกเวน-คืนก็ต้องเปลี่ยนหัวจดหมายใหม่ หรือเกิดความยุ่งยากในการขนส่งสินค้า หาแหล่งวัตถุดิบใหม่ ความเสียหายเหล่านี้ควรได้รับการชดเชยเช่นกัน
          อย่างไรก็ตาม ก็ยังมีบางกรณีที่อย่างไรเสียผู้ถูกเวนคืนก็ไม่ยอมย้ายออกอยู่ดี แม้จะทดแทนให้สมราคาตลาดหรือสูงกว่าเพื่อชดเชยความเสียหายอื่นแล้วก็ตาม ทั้งนี้เป็นเพราะความผูกพัน / ปักใจเป็นพิเศษในที่เดิม กรณีการ “ดื้อแพ่ง” จึงถือเป็นเรื่องส่วนตัวที่ยอมรับไม่ได้ในสังคมส่วนรวม และเข้าทำนอง “กีดขวางความเจริญ” ของชุมชน สังคมและประเทศชาติอีกต่างหาก

หัวใจอยู่ที่การประเมินค่าทรัพย์สิน
          อย่างไรก็ตาม ในโครงการเวนคืนในกรุงเทพมหานคร กลับปรากฏว่า เจ้าของที่ดินถึงร้อยละ 90 ไม่เห็นด้วยกับราคาค่าทดแทนที่ได้ประเมินไว้ นี่แสดงว่าเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งอาจได้ราคาค่าทดแทนที่ต่ำเกินจริง แต่ส่วนหนึ่งน่าจะเป็นเพราะไม่เข้าใจการประเมินค่าทรัพย์สินหรือการเวนคืนดีพอจึงไม่ยอมรับราคาค่าทดแทนที่ประเมินได้ แม้อาจเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วก็ตาม
          การเวนคืนที่จะประสบความสำเร็จได้ จึงเริ่มต้นที่การประเมินค่าทดแทนซึ่งอาจมีตั้งแต่ที่ดิน อาคาร ต้นไม้ ไร่นา ฟาร์มปศุสัตว์ โรงงาน โรงนา ตลอดจนอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์อื่นๆ ถ้าการประเมินค่าทรัพย์สินดังกล่าวได้รับการยอมรับจากประชาชนว่ามูลค่าที่ประเมินได้นั้นเชื่อถือได้ การเวนคืนก็จะเป็นไปอย่างราบรื่น และประสบความสำเร็จในที่สุด
          แต่ในกรณีประเทศไทย โดยที่วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินยังไม่ได้รับการควบคุมเพื่อผู้บริโภค เราไม่แน่ใจว่าบริษัทผู้ประเมินเชื่อถือได้หรือไม่ เพราะอาจถูกว่าจ้างให้ประเมินสูงหรือต่ำเกินจริง หน่วยราชการที่ประเมินค่าทรัพย์สินจะเชื่อถือได้หรือไม่เพราะเป็นราชการก็อาจต้อง “play safe” เป็นพิเศษ ราคาซื้อขายในท้องตลาดที่อ้างอิงกันเชื่อถือได้หรือไม่ เพราะบางทีอาจเป็นการสร้างราคาขึ้นมาเพื่อนำมาอ้างอิงให้ได้ค่าทดแทนที่สูงหรือต่ำเกินจริง

ศึกษาและเผยแพร่ความรู้ต่อเนื่อง
          ประชาชนควรมีโอกาสทำความเข้าใจเกี่ยวกับการเวนคืน เพื่อทราบถึงความจำเป็น สิทธิและค่าทดแทนที่ตนควรได้รับด้วยความเป็นธรรม การเผยแพร่ความรู้เหล่านี้จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เราได้เรียนรู้จากสหรัฐอเมริกาว่า กฎหมายเวนคืนที่ดีต้องแก้ไขได้บ่อยๆ ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง หากระบบกฎหมายของเรายังตายตัว แก้ไขหรือปรับปรุงเพื่อประโยชน์ของมหาชนอย่างมีประสิทธิภาพไม่ได้ การเวนคืนทรัพย์สินก็อาจกลายเป็นการเพิ่มปัญหาความไม่เป็นธรรมในสังคมมากขึ้น
          เทคนิควิทยาการที่สมควรได้รับการเผยแพร่ ได้แก่ การสร้างแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน (CAMA: computer-assisted mass appraisal) ซึ่งผมเป็นคนแรกที่สร้างขึ้นเมื่อปี 2533 ในงานศึกษาให้กับสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ <4> ซึ่งสามารถใช้เพื่อการประเมินค่าทดแทนได้ แต่ประเทศไทยในขณะนั้นก็ไม่มีการศึกษาทางด้านนี้อย่างกว้างขวาง เมื่อปี 2537 ผมจึงได้สร้างแบบจำลอง CAMA ขึ้นอีกครั้งหนึ่ง และจนถึงปี 2540 อ.แคล้ว ทองสม และคณะจึงได้ทดลองสร้างแบบจำลองขึ้นบ้าง <5> และหลังจากนั้นเมื่อผมเป็นอาจารย์สอนวิชาการประเมินค่าทรัพย์สินตั้งแต่รุ่นแรกที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ก็เริ่มมีการสร้างแบบจำลองเพิ่มเติม แต่ก็ไม่ได้เผยแพร่ให้แพร่หลาย ดังนั้นในประเทศไทยจึงควรจัดการประชุมวิชาการกันทุกปีเพื่อพัฒนาเทคนิควิทยาการใหม่ๆ อย่างสม่ำเสมอ

แก้ที่ระบบการเมืองของประชาชน 
          การที่ข้าราชการบางส่วนไม่สามารถริเริ่มสร้างสรรค์งานเวนคืนที่เป็นธรรม หรือการที่ระบบกฎหมายของเราเปลี่ยนแปลงช้า ทำให้ผลประโยชน์ของประชาชนเสียหาย รวมทั้งการที่นักวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินไม่ได้รับการควบคุมเพื่อผู้บริโภค ก็อาจเป็นเพราะระบอบการเมืองที่ผู้มีอำนาจไม่อยากให้เกิดการเปลี่ยนแปลง อยากให้ระบบบริหาร ระบบรัฐสภาอ่อนแออยู่เช่นนี้ เพื่อให้คงสถานะของที่ผู้ได้เปรียบในสังคม เจ้าของที่ดินรายใหญ่ จึงจะได้ประโยชน์อย่างต่อเนื่องเพราะไม่อยากถูกเวนคืน
          ดังนั้น โดยที่สุดแล้วเราต้องพัฒนาระบบการเมืองที่เอาประชาชนเป็นที่ตั้ง ให้ประชาชนมีอำนาจผ่านฝ่ายนิติบัญญัติ และฝ่ายบริหาร เพื่อจะได้ผลักดันและบังคับใช้กฎหมายที่ยังประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวม การนี้จึงต้องเริ่มต้นที่ประชาชน ทำให้ประชาชนรากหญ้ารู้สิทธิและหน้าที่แห่งตน และให้เห็นว่า ตาสีตาสา กับ ผู้มีลาภยศบารมี ล้วนมีเสียงเดียวเท่ากันในประเทศนี้ ไม่มีใครใหญ่และครอบงำใครได้ รณรงค์ให้ประชาชนส่วนใหญ่เห็นว่าตนนั้นคือเจ้าของประเทศที่แท้จริง สามารถเปลี่ยนแปลงกฎหมายเพื่อประโยชน์แห่งตนและส่วนรวมได้

คิดให้ไกลออกไป 
          ตามกฎหมายเวนคืนปัจจุบัน เราจะเอาที่ดินที่ถูกเวนคืนไปทำประโยชน์ในทางธุรกิจไม่ได้ โดยนัยนี้คงเป็นเพราะกลัวว่าจะเป็นการเอื้อต่อกลุ่มผลประโยชน์ หรือแม้แต่โครงการเมืองใหม่ก็มีอันต้องเป็นหมันเพราะหากเวนคืนที่ดินใครมา จะมาจัดสรรสร้างเป็นเมืองเป็นชุมชนโดยขายเป็นบ้านให้อยู่อาศัยกันไม่ได้
          แต่ในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น มาเลเซีย เวียดนาม และจีน ต่างสามารถเวนคืนที่ดินเอกชนมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ทั้งสิ้น ทั้งนี้ เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติ ประเด็นสำคัญอยู่ที่การมีระบบตรวจสอบที่ดี เพื่อไม่ให้เอื้อประโยชน์แก่พวกพ้องเป็นสำคัญ การที่การพัฒนาประเทศชาติสะดุดเพราะไม่สามารถเวนคืนทรัพย์สินของปัจเจกบุคคลได้ จะทำให้ความเจริญของประเทศถูกฉุดรั้งและลูกหลานไทยในอนาคตอาจเป็นผู้รับผลร้ายเหล่านี้
         เราจึงควรทำความเข้าใจให้ชัดเจนในเรื่องการเวนคืนเพื่อให้การพัฒนาประเทศมีความต่อเนื่องเพื่อความยั่งยืนของประเทศชาติตลอดไป